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从2015年起,包括马女士在内的1000余户购房者,由于看重天水市政府重点招商引资项目的背书,以“诚意金”的形式购买了开发商天水天宝置业有限责任公司旗下两个“五证”不全楼盘的房源。

信息时报讯 记者日前踩盘发现,目前广州又有开发商在售楼时向客户收取诚意金。专家提醒,诚意金很容易被吃掉,买家交诚意金时一定要弄清楚该楼盘是否有预售资格,还要看开发商的实力,以防不良开发商卷款潜逃。

四五年过去了,天宝置业旗下的两个房地产项目,一个至今无法收房,一个尚处于挖建基坑的状态。

诚意金5万至20万不等

中国房地产报记者于2019年8月18日至20日在天水走访了解到,该项目不仅存在上述纠纷,而且天宝置业还曾存在未取得相关手续就开始公开售楼的违规行为。该项目从2015年开始以收取“诚意金”的方式对外销售,但其不动产产权证、预售许可证在2018年9月才取得。此外,开发商天宝置业在该市开发的另一项目天宝幸福里也是“五证”不全,并从2016年8月开始收取“诚意金”,项目至今只挖了基坑。

广州珠江新城某公寓将在本月底公开发售,但却在未取得预售证时收取5万元每位的诚意金。据销售人员表示,诚意金可当作9.5折的优惠。无独有偶,天河某豪宅二期将在4月开卖,目前洋房诚意金为5万元/套,复式单位20万元/套。此外,增城某别墅楼盘也收取20万元/套的“会员金”,可作为9折优惠,业主入住后还可免费享受会所部分设施。

据相关媒体报道,天宝置业在天水市的天宝名都项目以及天宝幸福里项目上,违规收取“诚意金”达2亿元以上,涉及购房业主达1000余户。

据了解,目前收取诚意金的开发商多为大集团的豪宅楼盘。广州粤沛地产副总经理黄春认为,以二次置业为目标的豪宅楼盘正是调控的对象,因此开发商选择在这个时候开卖大多心里没有底。“收取诚意金可以摸清市场有多少客户对自己的楼盘有意向,以决定楼盘定价和推售节奏。”黄春分析认为。

购房者马女士称,由于该项目为2014年天水市政府重点招商引资项目,很多购房者基于对政府的信任,才选择了这个楼盘。截至目前大多数业主已交清全部房款或首付款,并办理了按揭贷款手续。开发商天水天宝置业却一拖再拖,项目至今仍没能收房。

著名房地产营销策划专家谢逸枫认为,开发商通过违规收取5万~20万不等“诚意金”,既可以无偿占用,又可减轻资金压力,还能借此达到利润最大化。尽管当初诚意金合同上会写明,如果买家没有买到心仪房子,可拿回诚意金,但在不少情况下,业主都要被拖延。

更令业主心寒的是,项目不仅没能收房,供暖方式也由原来开发商售楼宣传时承诺的市政集中供暖,变成了壁挂炉自采暖。且当初售楼宣传承诺的“中海物业提供服务”,也被天宝置业矢口否认。

诚意金容易被吃掉

据悉,天宝置业系中盐集团旗下中盐甘肃省盐业间接持股35%的混合所有制企业。2014年,天水市政府在兰州市的一次投资贸易洽谈会上招商引资,天宝置业目前在天水市开发的这两个“问题”项目,正是当年的招商引资重点项目。

谢逸枫表示,如果是购房者要求退诚意金,开发商大都会找各种理由搪塞,甚至有可能被“吃掉”,或者是要等到开盘后一月才会无利息退给购房者。由于目前中国房地产法律对购房诚意金的性质还没有明确认定,仅仅是购房人和开发商之间的初步意向证明,并不具买卖合同效力,对开发商更是不具有约束力。一旦开发商“吃掉”诚意金,购房者可谓是上告无门。

按照天宝置业对媒体的公开回复,“之前收取‘诚意金’并不等于购房定金,只是用于排房号,并承诺在2019年底交房。”而天水市房管局办公室相关负责人介绍,天宝置业的项目确实引发业主的多次维权,该局就此多次协调并处罚了天宝置业,但该负责人并未向媒体出示相关文件。

此外,专家还提醒,诚意金也容易引起其他问题纠纷,如果楼价上涨,开发商可能反悔退还诚意金,最终导致买家利益受损。因此买家交诚意金时一定要弄清楚该楼盘是否有预售资格,还要看开发商的实力,以防不良开发商卷款潜逃。

截至2019年8月末,就上述问题,天宝名都项目业主多次与天宝置业沟通,但至今协商无果。

诚意金禁令

上述一系列违规问题,凸显了开发商天宝置业的资金实力不足,更暴露了天水市政府在招商引资工作中的监管缺失。

去年9月30日,广州国土房管局就于今年9月30日下发了《关于开展房地产开发企业及代理机构违规收取购房意向金、定金专项整治工作的通知》,禁止收取购房诚意金,从而以地方立法的方式将这项立法工作走在了全国前列。

未取得预售先期销售 2亿元“诚意金”落袋

早在2004年,广东省建设厅和中国人民银行广州分行联合发布的《关于加强商品房预售和销售管理的通知》中就强调了,开发商未取得《商品房预售许可证》,不得收取购房者任何诚意金、订金等费用;要求房管部门建立公开房地产信息查询系统等问题。

天水市天宝名都项目,位于天水市秦州区大众南路与羲皇大道交会处向西大约50米路南,由天宝置业开发。

工商信息系统显示,天宝置业成立于2014年8月,系国有控股的混合所有制企业,由甘肃金塔玉神矿业有限公司100%控股,后者系甘肃省盐业集团能源有限责任公司100%控股。盐业集团股东分别为央企中盐集团子公司甘肃中盐、北京聚鸿投资有限公司、宁夏回族自治区海通资产经营有限公司。

中国房地产报记者在天宝名都项目现场看到,该项目目前开发住宅楼5栋,以及一栋集LOFT公寓、写字楼为一体的综合大楼。如今,除了一号楼仍在主体建设中,其他楼都已经封顶。

据了解,天宝置业在天水市开发的天宝名都和幸福里项目,之前占地分别属于天水天宝塑业有限公司、海林轴承有限公司。招商引资后,由地方政府以“腾笼换鸟”的方式,将原企业厂房土地置换出来并引入天宝置业进行房地产开发,同时将两家企业分别迁入武山工业园区。这一方式,被天水市政府称之为“出城入园”。

记者注意到,天宝置业在此前的项目宣传中都突出了“国企开发”字样。在2015年,天宝名都开始对外售楼,并收取“诚意金”,每户至少交纳20万元,并已有部分购房户交纳全款。

记者获得的一份天宝名都销控汇总表显示,该项目开发住宅楼5栋总计8.29万平方米,此外还有一栋集LOFT公寓、写字楼为一体的综合大楼2万平方米,总价预估10亿元。

一份天宝名都的台账显示,从2016年开始,单个购房者缴纳的“诚意金”至少20万元,有些购房者甚至直接缴纳全款。截至2017年5月底,该项目706套住宅仅剩80套,此外,其综合大楼5~10层的LOFT公寓收取的“诚意金”总计2409万元。

此外,天宝置业在天水市的另外一个项目天宝幸福里,也从2016年8月开始收取“诚意金”,截至2017年9月停止销售。

有知情人士称,至天宝置业拿到预售许可证之前,保守估计两个项目收取的“诚意金”总计不低于2亿元。至于具体是多少,记者未能从天宝置业方面获得证实。

记者在售楼部看到,天宝名都项目在2018年9月7日取得不动产权证,同年9月8日才取得预售许可证。

据相关媒体报道,天水市房管局办公室相关负责人曾对天宝置业的上述违规售楼解释回应称:开发商和购房者是私下交易,因此政府并不认可,抓住一例清退一例。但最初开发商和购房者处于“蜜月期”,谁都不说“诚意金”的问题,政府也查不到。结果当购房者见项目推进的有些慢,就说“诚意金”不合规。该负责人表示,让开发商退钱购房者又不愿意,“关键是房价一直在涨。”

至于房管局是否就天宝置业收“诚意金”的问题进行查处,该负责人表示“天网恢恢疏而不漏”,房管局的职责就是叫停违规行为,清退违规资金,处罚开发商,因此肯定会对此查处。至于处罚天宝置业的相关文件,该负责人称需要请示局长。随后,并没有给予媒体相应答复。

变更供暖方式 品牌物业失约

相对于“先上车后补票”的违规乱象,不能如期交房、变更供暖方式、品牌物业失约等问题,让购房者更加困扰。

据上述购房者马女士反映,她于2015年交纳了20万元的“诚意金”后,按合同约定,本该在2018年6月份交付使用。截至目前大多数业主已交清全部房款或首付款,并办理了按揭贷款手续。天宝置业却一拖再拖,至今仍没能收房。

不仅没能收房,购房者后来发现,此前承诺的市政集中供暖变成了壁挂炉自采暖不说,“中海物业提供服务,免交70年物业费”的说法,也被矢口否认。不过,记者通过网络搜索,依然能显示当时的售楼宣传内容,“推出70年物业费全免模式,降低生活成本,全面提升百姓生活幸福指数。”

“当时售楼广告铺天盖地,不仅当地的报纸、电视台宣传,广告彩页散发的也到处都是,开发商不仅在天水市散发宣传彩页,还在天水市周边的地区散发。陇南市的农村、学校、商店等地方散发的到处都是。”马女士来自距离天水市区大约有半小时车程的甘肃陇南市农村,据其回忆当时的售楼人员告诉自己,小区是市政集中供暖,并且开发商的售楼传单、彩页、以及网络宣传上,也都宣称是市政集中供暖,几年后开发商却改变了说法,市政集中供暖变成了壁挂炉自采暖。

开发商天宝置业告诉中国房地产报记者,天宝名都项目在2015年报批报建期间,天水市羲皇大道尚未规划建设城市集中供热管网,城市功能不具备集中供热条件,因此采用燃气壁挂炉采暖方式进行图纸设计。

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