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在深度调控的背景下,房地产企业日子普遍不好过,于是出现了各种各样的高周转事件,虽然如此,可是我们看到的却是房地产企业却捷报频传,业绩一个比一个好看。

经历了当家人辞职、房源遭封、合伙人退出等一系列负面新闻后,日前佳兆业爆发债务违约危机。业内人士表示,房价在下跌时房地产企业融资成本过高,随时有可能成为压垮房地产企业的最后一根稻草。佳兆业债务事件很可能不会是个例,未来很可能有企业步佳兆业的后尘,从而影响市场对内房债券的信心。届时,内地房企的融资环境可能变得更严峻。

中原地产统计数据显示,32家已经公布销售业绩的房企,统计显示前7月,这32家销售金额达到了25373亿,同比上涨幅度高达37%。该机构还指出,截至7月末,房企平均完成年度销售任务的55%。虽然调控不断,但似乎业绩却保持着比较好的增长。是不是开发商们日子过得优哉游哉?

佳兆业成“黑天鹅”

早在2001年,樊纲在出席第一届博鳌房地产论坛时,就对房地产开发商说,你们都是中国最幸福的人。多年之后,樊纲依旧保持这种看法,他说:“出个政策,就是怕房产价格涨,说明这些人活得挺好,价格现在还是‘憋着涨’,那说明活得还是不错。”“17年过去了,虽然还在调控,但是开发商还活得挺好的,证明也不错。”

1月12日晚间,坠落中的佳兆业向外界释放出一则求生讯息:汇丰银行对其豁免债务违约。

其实这个理解起来不难,毕竟过去开发商拿地便宜,但是房价已经在不断上涨,那么开发商利润自然还是相当可观的。加上棚户改造的利好,房企业绩增长也就在情理之中了。但政策显现总有个滞后性,如今棚改收紧,是不是会在以后的数据中体现出来呢?

然而,毕竟违约已成事实。

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1月8日,一笔总金额5亿美元10.25%的2020年票据当日本应该付出半年利息,约2300万美元。佳兆业称,当日并未偿还。美元债息未按期兑付让佳兆业成为首家美元债违约的内地房企。专家分析,高息票据金额高、无担保、期限长,而且用途无管制,而一旦违约极易引发即时清偿。

但有一点,开发商并不可以就此高枕无忧。虽然我认为房地产依然是比较赚钱的行业,但是我们要有过苦日子的心理准备。就连任志强也表现出了前所未有的悲观,只要政策不变,政策一直收紧,那么市场就不会太好。任志强为地产商加油打气道:“开发商更多的是‘旱天也要想法儿带把伞’,要放心大胆地往前走。虽然艰难,但可以前行。”

债资信评估有限责任公司评级业务部马小明认为,佳兆业债券违约事件在一定程度上引发了债券市场的部分忧虑及关联反应,其已导致其他内地房企相关美元债券收益率大幅飙升。同时,若佳兆业后续触发交叉违约条款,或将进一步抬升房企海外融资成本。

实际上,是因为市场过热才会调控,而数据一般都有滞后性,也就是说很可能调控效果会是先好后坏。所以,不能就此认为,开发商日子还很好过。好过只是相对而言,开发商要知足,还可以在保证质量基础上干好多事,而不是就此沉沦下去。

事实上,佳兆业违约作为行业“黑天鹅”事件的影响已经显现。据过往经验,每年1月为内房企业发债高峰期,而近日不少内地开发商都表示在考虑发债“暂缓”,预计春节前不会有太多房企发债。

而当前的好业绩实际上是以高负债为代价的,这个开发商迟早要出来还的。近日,央行发布报告,一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大;部分城市新房、二手房价格倒挂;租赁关系不稳定,市场不规范,监管难度较大;存量土地利用效率有待提高,房地产市场长效调控机制有待完善。

而德意志银行则明确表示,佳兆业的债务违约问题引起市场对非国有开发商的股票和债券市场的忧虑,或影响行业未来3-6个月的融资情况。

Wind数据显示,2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿,平均资产负债率64.56%,其中63家房企负债超过百亿,34家房企资产负债率已经超过80%。另有数据显示,5月份40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元,环比减少41.34%,创一年来新低。融资额降低的同时,房企的融资渠道收紧,融资成本抬升。有超1500亿的公司债被中止,多家房企出现违约情况。

但利得金融服务集团品牌市场合作部总监谈佳隆则表示,房地产企业融资杠杆较高的行业特性突出,因此局部性出现房地产企业债务违约是市场“出清”的正常表现,但这并不意味着房地产企业融资成本会普遍上升。

界面新闻报道,尽管迄今为止房企境内还未发生过公募债券违约,但彭博违约风险模型显示,过去一年中四分之三房企的违约风险抬升,未来12个月中国房地产企业平均违约风险高达0.87%。

房企生存环境逆转

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“环境变化是房企面临债务危机的重要原因。”中国社科院金融研究所研究员易宪容分析,国内房企目前面临着几个方面的夹击。一是美元强势紧缩,海外融资成本上升。二是房地产市场的周期性调整,国内金融机构对房企贷款收缩。同时,影子银行让企业的融资成本过高,也有可能成为压垮房地产企业的最后一根稻草。

彭博违约风险模型显示,中弘股份的违约风险在地产公司中排名居前,公司待偿还债券近29亿元,7月还有8亿元债券面临付息和回售。除了上述房企,今年以来,已经有新城控股、保利置业、富力地产、合生创展、金融街等多家房企的债券发行或其他类型的融资计划遭到中止。预计地产债违约风险爆发高危期也即将到来。

易宪容表示,该事件可能是国内房地产市场的普遍现象。随着房地产市场周期性调整向深度及广度发展,国内房地产企业的各种债务风险都可能暴露出来。事实上,这也是去年10月政府突然出台房贷新政及降息的目的所在。

高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径,对房企具有很大诱惑力。很好理解,负债率高是规模扩张的必然结果,然而无限扩张必然有副作用,一旦资金周慢,很容易出现断裂风险。以前开发商们为了过分追求规模化,可以说不惜一切代价举债拿地,不幸的是调控越来越严厉,终于为当年的冲动付出沉重代价。资金成本上涨,负债率持续走高。

对此,谈佳隆分析,导致房地产企业出现违约的主要原因是融资杠杆较高,使得企业的负债率较高导致的,高杠杆融资在经济上升周期会扩大效益,而经济进入平稳期甚至下降期则会导致现金流的紧张,这是部分房地产企业出现债务违约的根本原因。未来销售回款的能力差、回款慢、负债高的企业压力会比较大。

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