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年内土地流拍数量破800宗,土地市镇踏入迅猛退

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年内土地流拍数量破800宗,土地市镇踏入迅猛退

  21世纪经济报道援引同策研究院总监张宏伟表示,“裁员只是初步表现,接下来就是市场深度调整,市场会出现大范围大幅降价。这极有可能会从过去房价上涨比较快且幅度较高的城市率先开始,然后蔓延到全国一二线城市。”

据中原地产研究中心统计,9月以来全国土地市场合计成交50宗土地,平均溢价率只有7%,其中,多达20宗地是底价成交,占比高达40%,刷新年内最高记录,只有19宗地的溢价率超过10%,溢价率超过50%只有2宗。

  文 章援引业内人士指出,在资管新规促使“非标转标”等因素作用下,地产企业正在寻求更加标准化、且期限更长的融资渠道。一方面,地产企业境内外发债的规模正在悄然回暖,在银行授信收紧的背景下,不少地产企业呈现出长期负债率走高、有息债务规模扩张的趋势。

至8月份,土地市场快速退烧。中原地产研究中心统计数据显示,8月全国70大中城市合计土地成交金额2501亿,环比下降31%;成交土地均价7492.76元/平方米,环比下降24%;土地成交溢价率只有8%,较7月下降4.38个百分点,较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点,创年内最低。与此同时,土地流拍数量明显增加,高达72宗,为年内最多。

  报告分析,从评级上调的原因来看,各地产主体评级上调的原因主要来自于企业本身。尽管受到了金融监管趋严令外部融资环境恶化的负面影响,多数企业仍能通过自我调整的方式化解危机。在经营上,企业以多元化现有业务及拓展新业务的方式改善产品和收入的结构,从而实现收入的可持续性。在财务上,企业则更注重于提高自身的盈利能力,优化资本结构,以减轻债务负担。

证券时报记者根据中国指数研究院的信息统计,仅8月29日一天,北京出让3宗土地,其中2宗住宅用地底价成交,1宗商办用地溢价率仅为1.6%;南京出让8宗综合用地,其中4宗底价成交,1宗流拍;重庆主城区2宗住宅用地分别以底价和1%的溢价率成交;成都成交的5宗宅地中,有3宗底价成交。

  天风证券孙彬彬研报分析,从房地产开发资金来源各分项情况来看,国内贷款、自筹资金、定金和预收款以及个人按揭贷款同比均有所回升,资金情况有所好转。

9月以来,土地市场降温持续。从多城市土地成交情况来看,尽管仍有个别城市个别土地成交溢价率较高,但是大部分城市土地成交以底价成交为主,广州、成都、苏州、长沙等城市多宗土地均底价成交,其中,苏州9月4日出让2宗综合用地,1宗底价成交,1宗终止交易;成都9月3日出让的3宗综合用地全部底价成交;广州9月2日出让的3宗综合用地均以底价成交。

  成交金额方面,7月份全国100大中城市住宅用地成交金额2237.31亿元,同比去年下滑7.2%,已连续两个月出现负增长,且有降幅扩大的趋势。

尽管房企融资环境持续收紧,企业信托、海外融资渠道受限,难免会对土地市场造成实质性冲击,但是克而瑞研究中心认为,现阶段土地市场并未重现去年下半年大范围流拍的局面,对房企而言,投资拿地上整体保持审慎的态度即可。

  数据显示,2014年是近年来流拍量最高的一年,总流拍宗数为345宗,较15-17年分别高出23%、219%和13%,但今年前7月300城总流拍宗数达258宗,与2014年同期相比高出59%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,受中央和地方“稳地价”政策的影响,尤其是银保监会等对信贷资金的严管,使得资金进入土地市场的难度有所增加,土地市场有所降温。当前稳地价的政策较多,包括拿地资金审核、设定涨停板、增加各类约束如配建租赁住房等。政策的“组合拳”将有助于打击炒地行为,进而创造更公平的拿地环境和稳定地价。预计9月份宅地交易市场以降温为主要特征,尤其是考虑到房企当前资金压力开始增大,房企拿地会偏保守和趋于理性,后续住宅用地价格将进一步趋稳,这也有助于未来房价的稳定。

  中海主席兼行政总裁颜建国表示,中海正在建设的长租公 寓大部分属于被动持有建设,且希望未来长租公 寓业务能达到一定规模。

克而瑞研究中心的统计数据也显示,在当前融资紧张的环境下,房企整体拿地意愿并不强烈,8月近三成百强房企未有土地入账,融创、中海等房企显著放缓投资脚步,融创单月拿地金额较前7月均值下跌6成左右,中海拿地金额仅有1.6亿元,相对于前7个月平均超过110亿元的土地投资来说几乎可忽略不计,还有多家企业8月拿地金额不足10亿元,单月拿地销售比更是低至0.1以下。

  不过,据21世纪经济报道报道统计,大部分A股地产企业的资产负债率均呈现出不同程度的上升。

对于8月土地市场快速降温的原因,中原地产首席分析师张大伟认为,7月份开始,连续出台的包括信托贷款、海外发债在内的融资收紧政策,均对房企拿地造成了一定影响,8月房企拿地明显减少,只有8家企业拿地超过50亿。

  下半年以来,全国土地流拍频繁,房企资金压力开始凸显。密集发债同时,部分房企甚至开始裁员瘦身,并主动降低负债率,不少上市房企则加速转型,地产行业调整进行时。

继今年3月出现楼市小阳春后,4月开始,部分一二线城市热点城市土地市场快速升温,土地市场竞争激烈,数十家房企参与、上百轮竞价、“地王”、溢价率超过100%的现象再现。从中原地产研究中心的统计数据也可看出,今年4月至7月,全国70大中城市单月土地成交金额均在3000亿以上,溢价率也保持在两位数,4月平均溢价率最高达23.94%。自6月土地出让金和土地成交均价均达到年内最高点后,土地市场开始降温,土地出让金、土地成交均价、平均溢价率持续下降。

  成交方面,年初至今,100大中城市住宅用地成交数量达2769宗,为2015年以来新高。

8月以来全国土地市场进入快速退烧阶段。多家研究机构的统计数据显示,8月,全国土地市场成交量价齐跌,土地平均溢价率降至年内最低,底价成交甚至流拍的土地数量明显增加,仅8月29日一天,北京、南京、重庆、成都等城市有多宗住宅用地底价成交,南京、合肥等热点城市都有流拍发生,9月以来全国成交的土地中,底价成交的地块数量占比高达四成,土地市场降温明显。

  8月22日,龙光地产控股有限公司发布公告称,将发行3亿美元2021年到期年息7.5%的优先票据。

对于后续土地市场的走势,张大伟认为,融资政策收紧的背景下,9月份热点城市的土地溢价率开始明显下调,如果政策持续,不排除后续土地市场流拍再次明显增加的可能性。

  报告统计,以土地宗数为口径,今年前7月流拍率约6%,二季度以来,流拍率均值为7%。流拍率高于近轮周期中最低迷的2014年,当时平均流拍率也仅为4%。尤其是一线城市,流拍率更是在二季度创下17%的最高值。从整体流拍规模来看,今年将达到历史峰值。

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  但本轮地产调控始于2016年底,至今也逐步进入深水区,需要关注在大环境政策收紧的影响下,未做出即时有效的内部调整,债务负担加剧、经营恶化、资产状况日益严峻的房企。

  融信中国方面,截至2018年6月30日,融信中国实现合约销售545.31亿元,同比增加约75.7%。合约建筑面积253.7万平方米,同比增长124.9%。从销售情况看,扩大规模的融信因为此前收购海亮地产股权和项目的释放,逐渐让自己的销售版图扩大。

vnsr威尼斯城官网登入 ,  下半年以来,全国土地流拍明显增加,土地溢价率也随之下行,调控政策显现成效。

  楼市调控持续,房企开启新一波“自救”操作。

  截至目前,A股房地产行业超过50家企业均已发布正式中期业绩报表,还有部分房企发布中期业绩快报。

  Wind统计显示,截至目前,2018年以来全国100大中城市住宅用地供应数量达3232宗,创2014年以来同期新高,同比去年增26.20%。其中二线城市住宅用地供应数量113宗,同比去年增20.98%,三线城市住宅用地供应数量1842宗,同比去年增33.00%。

  泰禾集团早前公布的半年报也显示,公司目前短期债务与一年内到期的非流动负债之和为556.4亿元,占全部有息负债37.84%,债务融资期间结构安排较为合理。截至上半年末净负债率371.1%,较去年末降低了102.3个百分点。

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  行业整体盈利强劲,机构继续看好。

  密集发债融资

  报告认为,此次流拍的动因与上一轮不同,2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱,然而这一轮,销售市场稳定,今年全国热点地区土地市场整体降温,流拍现象的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

  金融时报统计,已经发布中报和快报的房企,其营业收入合计超过5000亿元,同比增长超过26%,归属母公司净利润将近500亿元,较上年增长约36%。

  如计入8月份以来浙江嘉兴、山西太原等地的土地流拍数据,今年以来,全国房地产市场土地流拍已超800宗。

  主动降低负债率

  新华网援引同策咨询研究院监测数据获悉,2018年前7个月,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。从同策研究院监测40家房企近一年来的融资变动趋势来看,融资金额在2018年5月份骤降,6月份虽有小幅回温,7月份保持小幅上涨,但依然处于低位运行。

  市场分析,土地流拍增多,土地溢价率下行,说明房企资金承压。而近期关于房企“瘦身”的消息也开始逐渐增加。

  就在8月20日晚间,房企龙头万科发布中期业绩。而2004年至今,万科长租公 寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。万科方面表示,2018年将租赁住宅业务确定为核心。住房租赁市场已经成为受资本追逐的“风口”。

  新城控股副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“市场扩张时,企业拓展区域扩张、人员扩张、财务扩张;市场受限时,企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。目前市场分化极为严重,在一些较好的区域市场,企业可能还在继续扩张,但在调控严格的一二线城市及周边地区,量缩价稳,固守在这样区域只能收缩。”

  板块策略方面,报告认为,目前利好地产板块的因素在于,第一,货币和信贷端持续边际修复,行业利率存在边际改善的预期和空间;第二,主流地产股19年动态PE仅为5倍左右,为历史新低,估值跌入价值区间。对板块走势依旧持乐观态度,行业小周期底部信号增强,上述利好因素将支撑板块估值逐步抬升。

  Wind数据统计,7月份全国100大中城市住宅用地成交面积为2032.70万平方米,同比去年增幅10.90%,年内增幅仅高于2月份(春节因素)、6月份,其中6月份住宅出让面积同比去年甚至出现下滑。

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