>

蛋壳公寓众筹十余次,说说长租公寓的消费分期

- 编辑:vnsc威尼斯城官方网站 -

蛋壳公寓众筹十余次,说说长租公寓的消费分期

  关于长租公 寓推高房租的议论沸沸扬扬。其中,备受外界质疑的是,自如、蛋壳公 寓等长租公 寓运营商借由整体租客的信用为自己扩充资本背书,即长租公 寓的运营商在获得足够的资本后便以高价为诱惑,签下更多的房东,抢得更大的市场份额,随之而来的便是房租的上涨。

  以蛋壳公 寓为例,在其成立的3年中,蛋壳公 寓采用了数种融资方式,今年已经过2轮融资,融资额达1.7亿美元。除此之外,《每日经济新闻》记者注意到,蛋壳公 寓还曾通过众筹、租金贷、ABS等方式扩充资本。

vnsr威尼斯城官网登入 1

  比如,近期发行的“天风-蛋壳公 寓信托受益权资产支持专项计划”,该计划总规模2.035亿元,分为优先级和次级两类资产支持证券,其中优先级募集规模为1.85亿元;次级募集规模为0.185亿元。

这段时间,所有的声音都在对长租公寓口诛笔伐,今天,杭州鼎家破产的新闻,更加坐实了这些罪名。

  成立三年寻求众筹融资十余次

vnsr威尼斯城官网登入 2

  蛋壳公 寓作为具有代表性的互联网长租公 寓运营商,成立于2015年初,属于较早进入长租公寓市场的一大品牌公寓,产品形态涵盖合租公 寓、整租公 寓 等,意图满足都市年轻白领多元化的居住需求。目前,已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京8地市场,管理超过17万间公 寓。而两年前蛋壳公 寓在路演时表示,其在北京地区的公寓仅5000间。

在这风口浪尖上,我来说说对长租公寓的一些看法,姑且把长租公寓、租金贷、ABS三种模式单拎出来解析:

  《每日经济新闻》记者从北京众筹客网络技术有限公司(以下简称众筹客)官方微信公众号了解到,2016年的蛋壳公 寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包融资,众筹金额从几万元到几十万元不等,资产包均由相同持有期限的10套公寓资产构成。众筹资产主要由三部分组成:公 寓装配成本,主要为硬装、家具、家电、软装成本;启动租金,第一次付给房东的3个月启动资金;房东押金,1~2个月的房屋押金,到期后实收实退。收益方面,按月分红,至于具体的蛋壳资产包的月收益构成,则是单月租金收入扣除付给房东的月租以及房屋月度维护成本。蛋壳公 寓在当时的路演中表示,蛋壳公 寓一般采用押一付三的方式付款给房东。由此,众筹融资即以资产包项下预期的现金净流入来获取融资,作为一套新房源的启动资金。

定义

一种是集中式公寓,即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋或整栋中的几层),统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。这类公寓品牌有V+SPACE、魔方、YOU+、泊寓等。2016年以来,万科、龙湖、远洋等开发商的集体入局,让集中式公寓更加火热。

vnsr威尼斯城官网登入 ,另一种是分散式长租公寓,即运营商从分散的房东手中取得房源, 经过标准化改造或装修后,统一出租管理的一种租赁公寓模式。目前,这类公寓市场份额最大的是链家旗下自如,其他品牌有我爱我家旗下相寓、青客公寓、蛋壳等。(因为这个模式会牵扯到三方,等下我主要分析在这个模式下进行分析)

  以蛋壳公 寓12包为例,众筹客平台在推介该项目时表示,该资产包共10套公 寓 34间,租赁期限为5年,总投资额为75.423万元,投资人出资57万元,所占收益权62%,项目方(即紫梧桐(北京)资产管理有限公司,蛋壳公 寓运营主体)出资18.423万元加运营和管理,所占收益权为38%,该资产包第一年的预期年净利润为29.892万元。蛋壳公 寓在路演中表示,当时租金收入平均为2300元~2500元/间。那么,按照给房东押一付三的方式付款,蛋壳公 寓12包的融资额可以启动数十套新房源。

形态

vnsr威尼斯城官网登入 3

  根据众筹客平台上蛋壳公 寓的路演实录,蛋壳公 寓商业智能负责人陈总以正在发行的蛋壳公 寓11包为例介绍了资产包的高收益,陈总当时表示,蛋壳公 寓11包为10套5年期公 寓,拟众筹金额63800元,预计5年总体收益率200%以上,年回报率在40%左右,同时,蛋壳公 寓会把11包此前租出去的利润在首次分红时给投资人。

各方利益点

给房东:省心+在竞争市场下的超额房租红利(进入垄断格局之后不会再有)

给房客:提供标品,结束传统租房体验糟糕,房屋质量参差不齐,且租户的居住权益时常受到侵犯的痛点。

长租公寓中介:赚取价差利润

长租公寓是未来租赁市场的发展方向,健康成长的话,能够达成一个三方共赢的局面,也是因此,敏锐的资本嗅到了这个充满金钱味道的商机,这条赛道上迅速聚集起了地产标杆、中介老大、连锁酒店龙头以及一众创业公司,自2016年起,就加速迈入了群雄逐鹿的战国时代。

而年初,自如A轮融资40亿,蛋壳B+轮融资7000万美金的事实,也一再地提醒我们,另一个新的市场已经拉开大幕,只等崛起。

  蛋壳公 寓陈总还在上述路演中对蛋壳公 寓的收益增长策略进行介绍,陈总表示,对于租房市场而言,有两个重要的组成部分,一是获取房源;二是根据房源获取利润。第1年蛋壳公 寓按照常规利润抢夺市场房源,抢夺定价权。第2年,开始扩大利润差,收获房租增长红利。陈总分别以上地新盘融泽嘉园和建国门华侨村小区为例进行分析,第二年两地的市场涨幅分别达17%、20%。

利润分析

长租公寓方利润=租客房租-房东房租-装修成本均摊-运营成本

其中,租客房租>房东房租

  借道租客信用寻求资金杠杆

长租公寓的演进方向

1、薄利逼迫下的抢占房源大战

完全按照上述利润方式来看,长租公寓利润单薄,确实如相关企业所说利润率只有1~2%,薄利就必须多销,因此,大量抢占房源,就势在必行,只在通过大量的反复的商业行为,形成流畅并巨量的租房线条,才有可能在这个市场上有所收获。

2、争取房租的定价权

长租企业想要获取更多的利润,除了多销,另一种可行的方式就是提升利润率,也就是在房东房租长约不变的情况下,提高房客的房租,但房租是一个公开市场,甚至可以说是一个完全竞争市场,长租企业在这个市场上只能被动接受房租价格,而没有定价权。只有这个市场进入寡头垄断或完全垄断市场时,价格才能为企业左右。

因此,多销和定价的两个需求,都会把长租企业往抢占更多房源的行为上推进,这也是去年到今年,抢房大战的根源所在。

  在众筹模式之外,租金贷也是一种资本扩充的模式。

定义

租金贷,是消费分期的一种。初始形态是:租客租下房东的房产后,向资金提供方进行借贷,由资金提供方将租金交付于房东,之后再由租客向资金提供方分期支付资金和资金使用产生的利息。

2014年发起于成都的斑马王国,通过这种模式迅速发迹,一路把火点到了北京;后期各个小贷平台迅速跟上,出现了会分期、租了么、房司令等专门主打租金分期企业。

  《每日经济新闻》记者在蛋壳公 寓APP看到,以月租金为3190元的某房屋为例,付款方式主要分为年付、半年付、分期月付3种,三种方式除了要付等额的押金及相应期限的租金外,还要付相应的服务费和维修金。三种付款方式下的服务费和维修金分别为649元/年、2525元/年、3061元/年。以此来看,年付最划算,但要付清13个月租金,压力较大,半年付则要付清7个月租金。值得注意的是,半年付的服务费与维修费并未与分期月付拉开太大差距。

形态

vnsr威尼斯城官网登入 4

本文由财经房产发布,转载请注明来源:蛋壳公寓众筹十余次,说说长租公寓的消费分期