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黑石开始扫货,扫货写字楼

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黑石开始扫货,扫货写字楼

买写字楼,PE们正伺机出手。

春江水暖,黑石先知。

这一段时间,SOHO中国考虑以80亿美元出售办公大楼的消息在圈内流传。消息称,交易中讨论出售的商业地产包括北京和上海至少8栋写字楼,总价值人民币500亿-600亿元。目前,谈判还处于初期阶段,最终的项目出售数量仍待定。

现在,这家 PE 巨头悄悄出手。3 月 10 日,黑石集团与 SOHO 中国就后者私有化进行谈判被路透社爆出。据悉,这次交易每股报价 6 港元,交易价值 40 亿美元。换言之,黑石的报价较当日 SOHO 中国的开盘价翻了近一倍。

而“绯闻”买家不是别人,正是大名鼎鼎的PE巨头黑石集团。据称,这次黑石与新加坡国有控股的GIC(Government Invested Company)组成买方团,收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。如果交易顺利,黑石的写字楼收购版图无疑又将添上浓厚重彩的一笔。

资本市场的反应十分迅速。当日午后,SOHO 中国的股价急速拉升,上涨 37.58% 后暂停交易,最新市值 213.18 亿港元。如果交易顺利,潘石屹将彻底告别 SOHO 中国,这一笔写字楼收购案也将载入地产商业史册。

事实上,PE巨头爱买写字楼,早已不是什么秘密。黑石、KKR、凯雷、华平投资、光大控股等一众知名PE巨头均有出手布局。如今在经济下行周期的大背景下,一些外资PE更是悄悄蜂拥而入,大肆抄底北上广写字楼。

" 别人恐惧我贪婪 "。受到疫情冲击,北上广深写字楼正遭遇一场寒冬,而正在此时,PE" 巨无霸 " 黑石仍无所畏惧地出手了。

PE巨头的另一面:

潘石屹夫妇谋划退场

募集180亿美元基金,买楼致富

这一次,潘石屹可能真的打算 " 清仓 " 了。

对于写字楼这门生意,黑石已有着悠久的历史。

遥望 2012 年,SOHO 中国转型自持物业,做起了包租公的生意,当时的潘石屹满怀信心,预测 5 年后 SOHO 中国租金年收入将超过 40 亿元。

黑石进军地产业务始于上世纪90年代,其投资理念可以归结为三点,“买入,修复,卖出。”

但理想很丰满,现实却很骨感,5 年来 SOHO 中国业绩滑坡严重,营收由 2012 年的 161.43 亿元缩水至二位数,2017 年营收仅为 19.63 亿元。

首先,瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产,然后通过管理和有针对性的增值计划来改善修复,最后将其出售,获得投资回报。

潘石屹曾诉苦," 在北京这样的城市,SOHO 中国的租金回报率不到 3%,但银行贷款的资金成本超过了 4%,这几乎是地行业最低的资金成本,但在此情况下,这意味着全年的物业经营仍然会亏损 2%,这个生意怎么做呢?"

靠着房产生意,黑石赚的盆满钵满。如今黑石的房地产投资业务已经遍及全球,投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等,地产基金平台的资产管理规模已达1570亿美元,管理超过10只机会型地产基金。

为此,潘石屹曾把目光投向过共享办公,推出 SOHO3Q,但同样反响平平。

写字楼是其中的重要一环。黑石官网披露,截至2019年6月30日,黑石在全球拥有的办公面积为2.31亿平方英尺。早在2006年,黑石曾斥资390亿美元收购了美国最大的办公物业EOP,创下史上最大REITs收购交易。更令人咋舌的是,这其中有近350亿是借款,风险之高可见一斑。但黑石早有盘算,在洽谈收购的同时,也接洽潜在买家。

生意越来越难做,潘石屹着手开始退场。2014 年,出售了 SOHO 海伦广场、SOHO 静安广场以及凌空 SOHO 近一半的物业,总价 82.8 亿;2015 年,将上海外滩国际金融中心 8-1 地块 50% 的股权卖给复星,总价 84.93 亿元;2016 年,以 32.2 亿元的价格出售上海 SOHO 世纪广场;2017 年,卖掉了虹口 SOHO 和凌空 SOHO 的剩余物业,总价 85.8 亿元;2019 年,SOHO 中国发布公告宣布以 7.61 亿元的价格,出售位于北京的 9 个商业项目、共计 2583 个地下停车位组成的资产包。

收购完成当天,黑石就开始着手进行分拆出售。不久后,黑石迅速以70亿美元的价格出售了纽约曼哈顿的8栋写字楼,速度快到都未经过黑石的手,其余写字楼也被陆续卖掉。到金融危机来临前夕,黑石已经收回了大部分投资。事实证明,这笔买卖回报丰厚,做得不亏。而这一笔经典案例,只是黑石写字楼投资版图中的冰山一角。

这些年来,作为掌门人的潘石屹已经多次在公开场合表达对 SOHO 中国低股价的不满,直言香港散户并不了解自己的公司,当前股价与公司利润增长相比偏低。

为了更好的买楼,黑石加快了设立各种房地产投资基金。2009年,黑石集团设立了若干新的房地产债权投资基金。去年9月,彭博社称黑石集团计划为旗舰房地产基金募集180亿美元,这将成为黑石历史上最大的房地产基金,在稍早之前,黑石刚刚为一个专注于亚洲的机会型房地产基金筹资了71亿美元。

对于 SOHO 中国来说,黑石不失为一个好买家,不仅开出双倍价码,还贴心地帮忙还债。有消息称,黑石将接管 SOHO 中国的债务。截至 2019 年 6 月底,SOHO 中国负债为 326.8 亿元。目前,潘石屹和张欣持有 SOHO 中国的 63.93% 股份,他们计划在与黑石达成交易后保留少部分股份。

PE“买楼”,怎么赚钱?

事实上,这并不是黑石与 SOHO 第一次传出 " 绯闻 "。2019 年 10 月,就有消息传出黑石与新加坡国有控股的 GIC组成买方团,意图收购 SOHO 中国在北京的光华路 SOHO、望京 SOHO 塔 3,以及在上海的 SOHO 复兴广场等,总价值人民币 500 亿 -600 亿元。

在这块鲜少被关注的战场上,PE巨头们各有各的打法。

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与黑石相比,KKR显得低调了许多。直到2013年年底,KKR才设立旗下首个房地产基金,该基金募集15亿美元资金,绝大多数将会用于北美地区的投资。而在中国房地产投资上,KKR仅有两次尝试。

现在看来,当时的市场传闻并非空穴来风。黑石与 SOHO 中国很可能一直就在接触,只是未达成交易。

第一次投资发生在2011年。KKR与远洋集团成立成立地产基金,专攻内地地产;第二次则在2016年,KKR再次携手远洋集团,出资14.77亿港元投资了首创置业旗下公司首创钜大,并持有后者大约12%的股权。

PE 巨头抄底写字楼

不过,KKR近期也加快了动作。去年1月,KKR一只20亿美元的房地产基金已组建完成;今年3月,据路透社报道,KKR正在筹募旗下首档专攻亚洲的房地产基金,目标为15亿美元。值得一提的是,KKR信奉“用时间换取回报”的投资理念,旗下大部分项目的运作周期都很长。

原来黑石地产业务比私募股权更赚钱

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