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在北京租房,长租公寓被指哄抬房租遭炮轰

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在北京租房,长租公寓被指哄抬房租遭炮轰

国家发展研究中心研究员刘卫民近日公开表示,本轮房租上涨,资本一定程度在推波助澜,但租赁市场供给层次不足是重要因素。前期租赁市场发展不完善,造成了对优质房源稀缺性的供应。规范租赁市场,要建立一套关于租赁市场的长效机制,跟进政策支持,如税费减免等。

在胡景晖看来,解决房租问题比房价问题简单一些,但政府方面要做出更多努力。“比如通过农村集体建设用地,回避招拍挂和高地价、高房价的问题来提供租赁住房。这个政策很好,三年前就提出来了,但要落实。”

此后,众多资本涌入该类公寓改造,竞争更为激烈。近日,多位打算出租自家房源的房东告诉记者,某中介公寓产品要签约三年,但承诺租金每年上涨3%-5%。这也意味着,一套5000元左右的房源,月租金保底上涨150元,否则运营商就会赔钱。而对于承租人,月租金上涨幅度则应远高于此增长数额。

一些专家提到,应鼓励个人房源出租,以减轻租房负担。

公寓运营商抢房源抬高租金 供不应求是主因

上涨原因何在?

然而,近日曾有“小香港”之称的海淀区田村,被爆又现地下室隔断间。目前,经相关部门调查发现,该区域为人防工程,在2016年综合整治清理后已经关停,但之后有人破坏了人防工程的原始结构,用隔断打了很多房间用来住人,现已被再次清理关停。

租售比困局

事实上,早在2013年,北京市住建委等六部门联合下发了《关于进一步规范出租房屋管理的通告》,主要涉及严禁违反出租房屋面积限制条件出租,包括改变房屋内部结构分割出租。

赵秀池认为,长租公寓贷款也得比照银行发放贷款的月均还款占家庭收入的比重,“按目前发放贷款的要求,月均还款不超过家庭收入的50%即可,所以房租在收入50%以内也算合理。”陈雷则提出:“从目前一线城市来看,租房支出占工资的20%左右较为合理。一方面是为了保证居民基本的消费生活,另一方面也要保障租赁市场稳健发展。”

合硕机构首席分析师郭毅认为,长租公寓难以做出产品差异。即使做出产品和价格差异,仍属于中端和高端产品,无法覆盖刚性居住需求的人群。原因在于,从收购租赁存量资产(房源)和增量资产(土地)都有一定成本,运营期间成本也较高,成本倒推租金收益,长租公寓产品只能定位中高端价格水平。

那么对于租房者而言,房租占收入的多大比重较为合理?

郭毅认为,从企业经营角度,以利润作为经营核心目标,租金上涨不仅是企业行为,还需主管部门进行监督管理。公示租赁市场信息,特别是区域房租真实信息的披露,让租户与房东以及中介公司三者之间,存在的信息不透明现状得到缓解,才有可能解决租金过快上涨。(财经新媒体2018年8月22日)

北京地铁6号线朝阳区某站附近,某小区的外墙上贴满了各类租房小广告,连墙上挂着的LED显示屏都被糊住了。(视觉中国)

北京已经出台一些方案来改进目前租赁市场供给不足的现状。近日,北京市部分集体用地已找到合作方并成功签约,预计不久后将正式动工。

他还认为,大量住房库存卖不掉,政府现金回购用于出租,这也是好办法,但需要行动起来。比如大厂、香河,很多商品住宅交易都已经冻结,房子卖不掉闲置在那里,可是租金又那么贵,业主又没有出租意愿。政府就可以和开发商协商,以成本价回购,直接出租或者交给租赁机构运营。开发商可以解套,银行贷款可以回笼,房子可以出租。这样租赁市场盘活了,租金也便宜了。

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除上述因素可能导致北京房租上涨,多位专家还提到了租售比问题。(编者注:房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,或是每个月的月租与房屋总价的比值。)

集体用地产品入市或可破解涨价难题 租赁信息亟待透明化

赵秀池提到:“具体到北京,租赁住房的需求量是很大的,大部分外来人口都是租房住。租房也是分不同层次的,高中低端都有,既需要提供成套家庭住房,也需要提供单身宿舍。房价与房租有一定互动关系,一般而言房价上涨,持有住房的投资成本提高,房租也会上涨。对于房价房租上涨过快的城市,既要增加产权房供应,也要增加租赁住房的供应。”

根据贝壳研究院的报告显示,自2017年末开始,北京外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理,导致需求向内城转移。此外,中心城区企业密集,毕业季期间内城租赁需求也有所增多。

针对近期网络上部分其他房租数据,张大伟还指出:“租赁市场缺少数据统计办法,相比买卖市场需要过户交易,租赁市场交易不透明。对于很多中介公司来说,目前在租赁市场的业务,很大部分都是通过低价囤房,包装后高价出租,赚的是租金上涨的差价。这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说,就是在制造上涨预期。”

刚需性租赁产品骤减 市场缺乏长效租赁机制

北京的房租涨了。《中国经济周刊》记者采访的多位业内专家都认同这一点,但对于涨幅快慢,在表述上各有不同。

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张大伟还提到,目前为止,很多银行开始介入租赁市场,提供了信贷工具,押金信用。贷款服务虽然是针对部分开发商提供的长租房源,但租赁消费是属于时间消费,居住是基本生存需求,如果租房都选择贷款,那么不仅不符合中国人的传统,也不利于房地产的理性消费。

一位上市房企的公寓负责人告诉记者,公寓运营商抢房源、抬高租金,是客观上存在的现象,因为有规模和盈利的需求。同时,这个季度是旺季,每年都会有一定周期性上涨,今年上涨幅度比较大。不过,和可居住空间供给也有很大关系,今年的供给量大大减少的原因在于,低端刚需性居住空间基本都被拆违清理了。

“房租翻一番,且房价跌一半,租售比就能达到一个合理水平。但这种情况能接受吗?房租翻一番,老百姓受不了;房价跌一半,金融市场受不了。所以这个问题就无解了。”胡景晖说。

vnsr威尼斯城官网登入 ,业内人士表示,由于追求租金收益最大化,长租公寓在产品定位上只能锁定中高端类别。相似定位和追求快速规模化导致该类企业不计成本争抢房源,促使租赁市场整体租金提高。未来,待集体土地、商业办公项目转入租赁市场,或对长租公寓的经营模式带来冲击,可缓解行业发展无序及房租猛涨的难题。另外,租赁市场信息亟待透明化,仍需加强管理。

陈嘉(化名)在西二旗一家知名互联网公司上班,他介绍:“我目前房租支出占到收入的三分之一,其他日常开销占三分之一,理财和大宗消费(主要指摄影器材)占三分之一。个人觉得住房支出在总收入中占四分之一是合理的,超过一半就很难承受。”

在郭毅看来,目前租赁市场本身存在多元细分的租赁需求,此前北京清理地下室、群租房导致面向中低端租赁型产品供应量减少,但是这部分租赁需求较大。而中介公司看到市场需求的空白,通过大量的吸纳房源,对房源简单装修改造后分割小面积对外出租。使得对比整套房源,单间房租金相对较低。此种租赁型产品原本符合中低收入阶层,但是由于多家中介公司开展相类似的业务,市场上形成房源的竞争和区域垄断,造成整体房屋租金的提高。

2018年的盛夏,北京住房租赁市场也很“火”。

一中介人士告诉记者,房东报价基本上是根据市场价格来报,市场价格即是近期附近小区房源的成交价格。

赵秀池指出:“稳定房租,一方面需要大力发展机构租赁,另一方面也要鼓励个人直接提供房源,给个人在网上直接披露房源的机会。个人直接出租,有利于减少中间环节,减少承租人的支出,进而有利于稳定租金。”

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受《财经》新媒体记者采访时表示,长租公寓的租金上涨会促进市场房租水平的提高。另外,北京的住房仍然处于供不应求的状态,可用于出租住房房源不足,谁掌握了房源谁就拥有主动权,因此,中介竞相通过各种手段获取房源。

我爱我家集团研究院院长胡景晖则表示:“套均月租金的年度同比涨幅,比二三线城市要快一点,但与北京以往相比,毕竟目前还是个位数,算说得过去,比如2007、2008年的时候,当时我爱我家的数据统计显示,有过27%的涨幅。”

但不少涉猎企业已经折戟在长租公寓领域,宣布倒闭,行业洗牌加速。在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,投资人简单以为租金价格上涨,就是杀入长租领域的好时机,资本盲目跟风,却忽视了人工成本上涨快于目标客户群可支配收入增长的陷阱。租赁市场和买卖市场截然不同,在租赁市场里规模效应是无效的,因为资本投入增加远超过了客户可支付能力的上涨。

陈雷说:“一是房价上涨,一定程度上带动租金上涨。二是最近处于毕业季,北京租房需求上涨较快。三是随着长租公寓市场的兴起,租赁市场逐渐的规范化,租赁住房质量提升,租赁运营成本提高,导致租金上涨。四是随着北京对于非法违建租赁房屋的整治,租赁房源减少,供不应求。五是政策对于租赁市场不断推动,但对于租赁市场的制度规范并未及时跟进,市场短期出现一些混乱。”

事实上,现如今租赁市场的平均租金水平,多以中介的成交价格为指导。一位北京租客告诉记者,去年在海淀区公主坟租住的两居室,月租金为5300元,今年房东直接将月租金涨至6800元。

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从目前来看,因公寓型产品租金收益较高,所以普通房源均向高收益的公寓型产品靠拢,被房东或中介改造后出租,导致刚性房源逐渐减少,平均房租上涨。但这一现象,或在各类调控措施以及新入市的集体土地、商办项目转租赁,包括职工宿舍的大量入市在内有所改观。

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