>

给我一个支点,我国南方城市居民家庭资金高杠

- 编辑:vnsc威尼斯城官方网站 -

给我一个支点,我国南方城市居民家庭资金高杠

低受教育年限-高负债率城市:宿迁、台州、温州、重庆杠杆率较高,但城市常住人口平均受教育年限短,未来收入无论是就地就业还是异地转移就业的增长潜力都较有限;

vnsr威尼斯城官网登入 1

风险二:高杠杆增加了房价运行的波动性。我们选择用2016年的居民杠杆率与月度价格的波动幅度来说明这个问题。之所以选择2016年,主要是鉴于以下几方面的考虑:

vnsr威尼斯城官网登入 2

vnsr威尼斯城官网登入 3

作者莫开伟系中国知名财经作家 中国地方金融研究院研究员

按照这个逻辑,真正开始加杠杆且受政策影响较小的是2016年,所以用2016年的数据是最可能得出准确结论的。

从目前看,南方城市居民资金杠杆率高,到底会带来哪些问题?从当前情况看,最大的问题是资金高杠杆率挤压城市居民消费增长能力,对内需拉动经济带来较大的压力。据央行近日发布的《中国区域金融运行报告》显示,居民杠杆率水平对消费增长的负面影响值得关注,居民杠杆率水平每上升1个百分点,社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。如据披露,深圳居民资金杠杆率超过了100%,2012年深圳的社会消费品零售总额仅次于北上广,位居全国第四,但到了2018年,深圳仅位居全国第七,被重庆、武汉和成都拉下了不小的距离,主要原因是深圳居民将更多的资金用于购房投资,2018年,深圳的住户贷款余额达19942.95亿元。

我们认为,未来无论是从降杠杆的角度,还是在风险可控的前提下继续加杠杆,要有效应对债务风险,对个人来说提高人力资本价值是唯一可靠的途径。而对城市来说提升城市整体的人力资本价值也更为重要。这,才是城市正确解决、控制居民信贷风险的正确方式。

那么原因到底在哪?据分析,主要因素是北方很多地方以国企为主,工业化进程较早,非商品化的住房占比非常大,包括大量的棚户区改造,很多人不用购房,即使购房也不用杠杆。而南方城市国企占比少,市场化的比例要高很多,通过杠杆购房的比例更高。同时,东南沿海地区经济发达,金融工具多,不少地方金融机构放款更加宽松,更为灵活。尤其是浙江、广东、福建等地,有投资房地产的传统,投资置业的氛围最浓。此外,北方城市居民消费观念相对保护,他们怕买房没有钱还贷款,大部分家庭不会轻易贷款购房,而东南沿海是改革开放后的最早受益者,投资的氛围很浓,加杠杆投资购房的风气蔚然成风。

对这些城市进行杠杆率的分析结果显示,整体平均下来,住户杠杆率在62%左右,基本与全国水平一致。所以,无论是从全国层面还是百城杠杆率水平来看,确实仍在可控的范围之内。

同时,也让更多的资金流向了楼市领域,在一定程度上增加了楼市调控的难度,也会带来一定的房地产金融风险。据银保监会主席郭树清近日在公开场合表示,近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平,更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。当前,对居民杠杆过快上升风险应引起重视,因为我国居民在2008年国际金融危机后经历了三轮快速加杠杆,杠杆水平从新兴市场经济体向发达经济体迅速靠拢,安全空间被快速消耗。显然,居民资金杠杆率过高,有可能带来银行资产恶化,引发信用危机,最后将风险转嫁给金融机构,诱发系统性金融风险,影响国家金融安全及社会的稳定。此外,居民资金杠杆率过高,还有可能诱发系统性社会经济问题。它透支了居民的投资消费能力,在很大程度上有可能抑制南方城市居民的创新能力,对于南方这些城市未来发展也将带来不利影响,有可能使南方城市的发展动力减退,最终降低南方城市的发展速度和潜力。而且,还有可能降低南方城市广大民众生活消费能力和消费质量,增加生活压力,降低生活幸福指数。

第二种情况对应的风险最严重,所以我们还要看下第四种风险——外地投资客大量加载杠杆造成的风险。

由此,对南方城市居民资金杠杆率过高现象应引起重视,各级政府部门应积极作为,尤其应以7月30中央政治局会议在研究当前经济形势、部署下半年经济工作确定的坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位、落实房地产长效管理机制、不将房地产作为短期刺激经济的手段等要求,各级政府应进一步加大房地产及楼市调控力度,在发展房地产上不能有丝毫的侥幸心里,严厉禁止楼市中投资投机炒作行为,坚决遏制楼市价格的过快上涨;同时,坚决做到不让房价上涨的幅度超过居民收入增长水平,更不能超过GDP的增长速度,为有效降低南方城市居民资金杠杆率奠定坚实基础。

3

据央行去年11月发布的《中国金融稳定报告》显示,尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平62.1%,但近年来增速较快。2008年,这一数据为17.9%,到2017年末已经达到了49%。具体从资金杠杆率看,在公布的29个城市中,大部分资金杠杆率高的属南方城市,有8座城市超过了100%,分别是厦门、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、苏州和广州。其中,厦门的居民资金杠杆率高达172.2%,深圳以144.4%位居第二,杭州以136.7%位居第三(7月30日第一财经网)。

为什么选这个指标而不是基于历史数据给各个城市定一个工资收入增长速度?原因很简单,其实只要是企业认可的“人才”,虽然暂时在一城的收入低,但通过城际的流动完全可以在短时间内提高收入,从而能够更有效地应对原购房城市的负债。所以,我们用常住人口受教育年限来衡量未来收入增长的潜力。

居民资金高杠杆率通常指住户贷款与住户存款的比率, 居民资金高杠杆率就是贷款增长较快而存款增长较慢的结果;也有称住户部门杠杆率,即居民贷款余额与当地人均GDP的比率。目前我国城市居民资金杠杆率一个典型的特征就是,南方城市居民资金杠杆率普遍高于北方城市,在29个城市中,住户部门杠杆率超过60%的城市全部来自南方,杠杆率超过70%的城市全部来自东南沿海发达地区。

34城2014-2017居民杠杆率变化

同时,鼓励更多的城市居民转变住房理念,从购买房子生活向租房生活转变,保持科学理性的购房消费理念,增强城市居民降低资金杠杆率的积极性和主动性。与此同时,鼓励城市居民改变投资理念,不能把过多的资金投在房产上,合理配置家庭资产结构,适当增加金融增产比如股票、债券、银行理财产品等投资比例,合理家庭资产状况,降低资金杠杆率。此外,各级政府部门督促银行部门应围绕降低居民金融杠杆率做文章,激励银行机构增强房地产宏观调控大局意识,消除个人住房贷款是优质贷款以及为了保信贷增长目标而盲目给居民发放按揭贷款的做法,通过提高个人按揭贷款门槛、提高房贷利率等手段来调节个人住房贷款的大幅增长,为降低南方城市居民资金杠杆率营造有利的金融环境。

34城2014-2017居民杠杆率变化与社会消费品零售总额增速的关系

vnsr威尼斯城官网登入 4

如果说当前的住房消费是对未来人力资本的提前折现,而人力资本的积累大部分时候是一个缓慢的过程,购房加杠杆走的太快就不得不“负重”。

城市居民杠杆率与平均受教育年限

2

如果要“负重”,花在住房上的消费就会对日常消费产生挤出效应。也就是说居民大胆负债购房后采取的是“节衣缩食”的对策,其实应对的并不从容。我们对其中34座城市的居民杠杆率做了分析后发现:杠杆率过高或过低都不利于拉动消费。

vnsr威尼斯城官网登入 5

相比这些高杠杆城市,北京、上海属于高收入-低杠杆率型城市,整体信贷风险管控较好。

杠杆率过高呢,我们针对34座城市做了分析后发现,2014年到2017年的四年间,这34座城市住户的杠杆率从46%上升到63%,相应的社会消费品零售总额增速从12%的高增长下滑到9%的水平。

2017年34城居民杠杆率与与月度价格变异系数的关系

vnsr威尼斯城官网登入 ,1997年末,我国商业银行个人住房贷款余额不足200 亿元,2017年,全国个人住房贷款余额21.86万亿元,年均复合增长率约40%。

所以,至少到目前,我们仍然要怀着感恩的心态去看待这段杠杆的上升之路。

目前,全国居民部门的杠杆率(住户贷款余额/住户存款余额)2018年一季度大概是61%(全国住户贷款余额42万亿/存款69万亿),也就是说住户往银行存了一百块,又从银行贷出六十块,这好像也没什么不合理。

关键是投资、投机客,也就是手里有两套房或者更多套房的,这部分群体购房算的是投资回报率,而不是自己住的舒不舒服。当市场预期发生变化时,如果杠杆用的过高,迫于压力就存在快速变现手里房源的可能。

2014、2015年整体尚未开始加杠杆行情,所以用2014、2015的数据分析并不合理。以下两个图中杠杆率的变化与房价离散度的关系并不明显。

值得注意的是,目前我国居民的杠杆率与整体的经济发展水平并不完全一致。西部地区与中部地区或山东半岛地区相对比,偏高的居民杠杆率与经济发展水平并不适应;一线城市如果考虑深圳的极值效应,整体其实并不高,重点是二线城市的杠杆率水平非常高,这值得我们充分重视后期的风险。

但,从局部城市来看,百城里有接近一半的城市杠杆率是超过全国平均水平的。其中,深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过100%,且增长速度非常快。

vnsr威尼斯城官网登入 6

通过对2016年34座城市的分析,我们发现:杠杆率越高的城市,商品住宅月度之间的价格波动性更大。

这也很好理解,我们可以假设当前购房家庭在未来三年内工资性收入有一定的增长,但不出现太大的变化,那么扣除每个月的按揭后,多数家庭可支配收入就越来越少,能花到其他消费领域的钱自然也更有限。

当这部分群体的人数达到一个临界点时(杠杆率越高,这部分群体的数量越多),就会对市场的稳定性造成影响。

通过对近100个城市的数据分析,我们有很多的发现,第一个就是珠三角、长三角这些传统发达地区居民的杠杆率遥遥领先。当然了,这些地区有发达的经济做基础,金融市场也相对发达。

再来看住户存款余额的变化,1997年末全国城乡居民储蓄余额为4.6万亿,2017年年末全国住户存款65.20万亿,年均复合增长率仅为13%。

风险四:如果杠杆是由外地投资客大量加载的,那么如果预期投资收益下滑,就会引发投资客抛售。可以确定的是,真正的刚需手里基本上就只有一套房,这部分几乎不会根据市场价格波动做出转卖手里房源的决策。所以,适当加杠杆满足刚需的合理购房需求并不会带来后期的市场风险。

高居民杠杆率城市的形成历程

vnsr威尼斯城官网登入 7

所以,中长期来看风险主要在于第一种和第二种内部的个别城市。

高受教育年限-高负债率城市:深圳、珠海、南京人力资本受教育年限较高,但居民的负债率也非常高,后期在稳住居民负债率的前提下,通过较高的人力资源收入增长潜力是能够实现自我出清的。

一切都在朝着政策希望的方向发展。

但,整体合理并不意味着结构合理。家庭部门债务总量不高的表象有可能遮掩了城市间家庭债务的重大差异。

加杠杆的方式可能相对简单,那就是货币宽松、信贷支持。但降杠杆或稳杠杆的方式却有多种多样。中国的金融制度创新仍要继续,居民实现“美好生活”仍然要合理借助杠杆的作用。

2017百城分城市级别住户杠杆率差异

vnsr威尼斯城官网登入 8

2016年34城居民杠杆率与与月度价格变异系数的关系

vnsr威尼斯城官网登入 9

杠杆率过低很好理解,不敢借钱也意味着不敢消费,这种情况下消费的绝对规模跟增长速度应该都上不去。

中国百城分区域2017住户杠杆率

形成这种现象的原因在于我国住房租赁市场尚不发达,大部分改善型需求大多通过购买新的房产来实现,缺乏对租赁住房的偏好。

当然了,这个问题还涉及到两个要确认的点。一个是社会消费品零售总额并不包括教育、医疗等支出,有可能是这两项支出形成挤兑效应(此点暂不考虑);另一个是房价上升带来的财富效应也有可能促进消费(此点重点考虑)。

4

如此看来,我们确实是在“负重”前行,而且,还在不断给自己“加重”。

整体来看,在限贷政策、利率上升的背景下,本轮房地产加杠杆的周期已经结束。接下来,我们更应该关注的是哪些城市有能力进行风险的自我出清。

城市杠杆率与2018.7房价平均同比涨幅(百城)

本文由vnsr威尼斯城官网登入发布,转载请注明来源:给我一个支点,我国南方城市居民家庭资金高杠