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三四线城市维持房价的手段确实不多,三四线的

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三四线城市维持房价的手段确实不多,三四线的

上周四平台发出推文《楼市逻辑已变,这是三四线最后的谢幕表演》,短短几个小时,后台留言数百条,大部分留言都很类似:

•攀枝花楼市网·西昌楼市网600多万攀西人的购房指南•

大渔老师,秦皇岛的房子紧临新建的万达广场,万达还没开业呢,是等待开业还是尽快卖呢?

环雄安的清苑如何,能买吗?

洛阳有套闲置十年的安居房,卖还是留着?

工作在北京,能否卖掉山东泰安的房子买入青岛或者济南?

请教大渔,涿州东仙坡校产房可以持有吗?

能否讲解一下烟台,几年前买了一套一直不涨,最近猛涨了一倍,现在要不要抛掉?

廊坊人,北京工作,老家两套房,都说三四线后市撑不住,要不要卖掉一套?

唐山,唐山,都不看好唐山,可房价好象还在涨,我是刚需,买还是不买?

•生活是一场有价值的旅行,我愿做你的房产导游•

问题基本聚焦为一个点,就是:三四五线的房子现在还敢不敢入场?要不要尽快抛售?

早在今年年初,我就已经对三四线城市的房价问题做了一个简单的判断,即随着货币结算的变相结束和温室效应改革的暂停,这些城市房价上涨的动力将会不足,未来房价继续下跌的可能性很大。所以今天,安徽省九个城市的房价已经下跌了6个月,这基本上证明了这一事实的存在。那么是这样吗,城市的三四线之家买不到房子?借此机会简单谈谈我的观察。

首先第一点,感谢大家的信任,楼事不决问米北。

在过去两年里,三四线主要城市房价上涨的主要原因必须让所有人都清楚。

第二点,米北不是神,大渔更不是,中国有六百多个市,一千六百多个县,很多地名连听都没听过,就让我判断是涨还是跌,那不是预测,是算命。

我在一篇以上的文章中提到,在过去两年中,三线和四线城市房价飙升的主要原因是从棚户区到货币安置的转变。由于城中村改造释放了大量购房需求,而货币结算又反过来提高了人们的购买力,这些城市的房价不可避免地会飙升。随着2018年10月后暂停温室货币的重新安置以及今年温室指数减半,这些城市房价上涨的驱动力已经消失。也许由于市场的惯性,房价会持续上涨几个月,但缺乏耐力肯定会发生。如今,安徽9个城市的房价持续下跌实际上是一种正常的市场反应。一些拙见:

楼市是个系统性的问题,既宏观又微观。对每个关心楼市未来的人来说,掌握方法论,比得到所谓的答案更重要。

北三线和四线城市

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首先,在提高房价的举措消失后,这些城市几乎没有办法维持稳定的房价。对我国绝大多数三线、四线城市来说,没有房地产监管,如没有购房限制、销售限制、贷款限制等政策。这种政策也决定了一旦这些城市面临房地产市场的疲软,就没有多少可用的手段。大多数城市可能只是看着价格根据市场规则开始下跌。过去两年,三线和四线城市的房价上涨过快,2019年应该会更加稳定。

最近的情况很复杂,钱放到哪儿似乎都不安全。

第二,在巨大的市场压力下,住宅企业为了生存而降价是不可避免的。在房地产市场疲软的情况下,大多数住宅企业必须首先考虑生存问题。即使此时会有行政干预,效果也不会很大,除非这些房屋企业想宣布破产或宣布放弃该项目。到时候,大多数有问题的住房企业都是当地的中小型住房企业。几天来,我一直在关注三、四线城市中小住房企业的不良结局,以及推迟交付住房的必要性。在这里,我想提醒将要在三线和四线城市买房的朋友,他们必须选择有五个完整证书的房子,最好是现有的房子。这也是目前一些三线、四线城市核心区二手房价格仍然非常强劲的主要原因。

楼市这个最大的储钱罐,好象也不是那么安全了。不是不安全了,是貌似不再继续膨胀了。

华南三线和四线城市

以前呢,往里扔十块钱,过段时间就会惊喜地发现变成了十二块,十三块,十五块,年景好时还能变成二十块甚至二十五块。这么好的致富方法,大家当然集体往储蓄罐里扔钱。

那么,这是否意味着三线和四线城市的房产无法购买?我不这么认为。

但现在,这个储钱罐不灵了,不但不灵,里面的钱还有可能变少,自然令人心焦。

首先,高质量地区的房地产价格很难大幅波动,换句话说,它们非常耐跌。看了最近几天许多三线、四线城市的房价后,我发现了一个非常奇怪的现象。在过去的两年里,这些城市的新区,如京凯区和任何新城市的房价都在快速上涨。然而,2019年后,这些地区的房价继续下降,而人口、工业和资源集中的旧地区的房价相对强劲。告诉我们一个现象,不管哪个城市房价高还是低,都应该有足够的产业和资源来支撑它。

那么,钱要取出来吗?还是换一个储钱罐?这是很多人面临的问题。

高质量的教育资源仍然稀缺

躺赚的时代已经结束,我们面临的是更实际而艰巨的问题:如何保卫手里已增值的财富,不让它再次迅速贬值。

第二,无论哪个城市都有高质量的区域,这部分房地产都值得购买。最着名的例子是学区住房。可以说,一些三线、四线城市的中等教育还不错。对于一些经济不发达的城市来说,每年高考后,往往会出现大量的重点线以上的学生。

楼市绚烂,然而烟花易冷。三四五线的房子跟着一二线也嗨了一波之后,严峻的流动性问题重新摆上了台面。

那么事实情况是如何呢?如果大范围分析,不具体到某个城市,笔者认为这两个方向是对的。

都说三四五线的房价是靠棚改和去库存撑起来的,不像一线和二线,有人口和基本面的支撑,房价更稳。

一线城市不用多说,经济、人口、产业,都会对楼市有支撑,想让一线城市房价下跌,那是比较难的,从强调“三稳”开始,一线城市的稳定局势的方向已经确定了。而二线城市和一线城市差不多,尤其是今年以来,二线城市多数城市采取吸引人才的政策,无疑会对二线城市的楼市产生影响,一二线城市差距不大,未来房价上涨的可能性还很大,只不过不会出来大涨的情况。

因此,很多人说,这一波大涨之后,三四五线的房子不宜长持,要尽早置换。

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如何置换?一层层地往上置换,卖掉三四五线置换二线,卖掉二线置换一线,级别越高的城市房价越稳越安全。在这个逻辑推论的基础上,三四五线的房产是否真的该抛?

三四线城市和一二线不一样,过去,三四线城市是棚改的主要城市,去库存也主要是在这些城市进行,而自从去年下半年,住建部对于棚改政策的取消和减弱之后,似乎支撑房价上涨的因素就少了一个。然后今年,在100个大中城市中,城市的土地市场上,尽管成交幅数、面积均出现下滑,但累计成交金额却同比增长9.52%。一线二线城市的土地成交面积都在增长,而三线城市分别较去年同期下降16.74%和11.62%。可见,三线城市的房企拿地更加谨慎了,房企拿地多的还是在一二线城市。

这是很多目前手握三四五线非自住房产的人群最关心的问题。

而针对现在情况来看,无论从政策还是人口乃至金融角度说,未来楼市走向,一二线城市和三四线城市是不太一样的。由于三四线城市这几年房价上涨的幅度太大了,国家也重视了起来,对于三四线城市来说,未来房价回归理性的可能性比较大。而未来,楼市分化还会继续,想买房的请注意:未来这些城市房价会越来越便宜。

没有统一的答案。

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比如说苏南的发达小县城和北方的四线小城市,如何比?

部分三四线城市

末落的三线重工业城市和正在崛起的五线县级市,如何比?

三四线城市太多了,不能说未来全部房价都会一直下降,但是这些年房价上涨幅度过大,房价上涨过快的城市,未来几年房价是肯定会下降的,否则谁买得起呢?大家与其买三四线城市的房子,不如买二线城市的房子,所以,二线城市的抢人大战,其实也会对三四线城市产生冲击,未来三四线城市如果一直人口流失,楼市失去了需求的支撑,房价是会下跌的。

中国楼市没有统一的答案,但我们可以梳理出来通用的逻辑。

县城

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县城的房价这些年多少也有上涨,但是也没有那么夸张,不过对于县城的人来说,房价还是太高了。以县城的人均收入水平来说,未来县城的房子可能是当地人买不起,外地人看不上的地步,这也不是说房价上涨而买不起,而是因为三四线城市未来一旦竞争力上来了,房价下跌了,相信越来越多的年轻人更喜欢去大一些的城市买房。

目前三四五线城市的房子,我的意见是,除了刚需之外,投资请停止买入;但如果已买,盲目抛售大可不必。

鹤岗包括在内的小城市

首先,三四五线的房子虽然普涨,但大部分涨幅不过50-80%,多的也不过翻了一倍,目前的价格大部分在七八千,少部分在一万多。

之前横岗房价上了热搜之后,就引起了很多人的关注,在笔者看来,未来包括鹤岗这种全国房价排名倒数的城市,未来房价还是有下跌的可能性。由于我国人口的减少,未来留在小城市的人多数是不愿意搬迁的原始居民。购房主力军从80后到了90后乃至00后身上之后,这种类型的城市一旦没有发展,房价能高吗?所以这种资源缺乏性城市也缺乏人口,未来房价很难再涨。

贵不贵?和小城市的工资收入比起来自然是贵,可是和通货膨胀、收入增长和一二线房价比起来却不能算贵。

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三四五线小城这波上涨,有跟风因素,更多的原因则是洼地补涨。

来源:今日头条

货币超发多年,人们的收入也一直在上涨,房价还长期停留在四五千元,这是不合理的价值倒挂,和一线的八到十万,二线的三到五万相比,难道小城市的房子真的就只值四五千元吗?

- - -THE END- - -

所以三四五线这次上涨实质是房价纠偏和价值回归,但是,在上涨过程中,由于跟风和投机的因素,或多或少都会出现房价上涨过度。

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不过,由于中国小城市绝大多数没有IP,缺少热点,除了个别如丹东、丽江、防城港这样自带IP和流量的城市,绝大部分并未进入投资客的法眼,小城市的投机炒作是有限的。

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反而是像成都、西安、杭州、武汉、南京这一批二线网红城市,由于数量少,关注度高,又擅长自我营销,制造热点,成功煽动起了大部分投资客的热情,房价被轮番炒作,翻了一倍、两倍甚至三倍。

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所以说,大潮褪去之后,哪里才是更危险的地方?到底是涨了80%的三线,还是翻了两到三倍的二线?

历史已经证明,过度炒作之后,不管是一线还是强二线,再强再有价值的城市也撑不住房价无休止的疯涨,北京上海一年多来楼市大幅回调,和近期陷入“崩盘”热议的厦门,都充分证明了这一点。

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