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多城土地流拍,一线土地遇冷孙河地块流拍

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多城土地流拍,一线土地遇冷孙河地块流拍

    中原地产针对今年1至7月的全国土地流标情况的统计数据显示,截至7月30日,一线城市土地流标13宗,其中有7宗出现在北京。同时,一线城市13宗流标数目也是最近数年少有的流标数量顶峰,2017年同期为4宗;前7月二线城市合计流标经营性土地154宗,而2017年同期为77宗。三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗,而2017年同期为284宗。

  另一家拿地的首开集团,几年前曾以“不擅经营豪宅”为由,以4.587亿元将豪宅项目长安8号卖掉。据悉,其在孙河的项目首开?琅樾将在今年下半年入市,主力产品为新法式院落别墅产品,并辅以中式元素,定位城市层峰人士。

    业内人士称,这是市场回归理性的信号

  “原因有两方面,一个是竞争压力过大,该区域已经有龙湖、泰禾、首开和中粮四家房企拿下五块土地,开发的产品也类似,因此该区域内的竞争压力会很大,从整个市场看,今年末到明年,会有大量的城市别墅类产品集中入市,因此整个市场的竞争压力也会很大;另一方面是因为信贷的压力,目前开发商依然很难从银行获得贷款,其他渠道融资成本更高,因此拿地时会更谨慎,”亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者。

    张大伟说,房企资金压力也逐渐出现,全国一二线城市严格调控的情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。“预计土地市场流标数量和范围有可能在2018年7月后会继续扩大”。

  但此后拿地的中粮却陷入“地王陷阱”,2013年7月23日,中粮地产以23.6亿元,配建3.3万平方米公租房的代价将北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块收入囊中。剔除保障房,商品房部分楼面价高达4.84万元/平方米,刷新了北京土地出让历史上的单价纪录。业内普遍预计项目建成后售价将在10万元/平方米左右。

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  中粮地产的一季报显示,中粮地产实现营业收入9.72亿元,归属于上市公司股东的净利润0.67亿元,但扣除非经常性损益后的净利润只有0.61亿元;2013年整年亦如此,全年营业收入101.79亿元,归属于上市公司股东的净利润5.35亿元,但扣除非经常性损益后的净利润只有2.03亿元,其中由万科经营的中粮万科合作项目贡献了很大一部分。

摘要:业内人士称,这是市场回归理性的信号 7月份土地市场在供需两端双向回落。由于楼市调控政策持续,前7月各线城市土地市场普遍出现了流标或者底价成交的现象。即使成交的地块中,低溢价率成为常态。 30日,龙湖地产以16.4亿底价竞得宁波鄞州区一宗宅地,楼面价1...

  在不少业内人士看来,孙河的土地流拍成为一线城市土地市场转冷的一个信号。

    欧阳捷说:“在这种情况下,新增土地供应往往都在政府希望打造的新区,其位置偏远、配套不足,也可能存在局部市场客户资源稀缺、住房供大于求、竞争压力过大,短期难以形成有效销售。这样的地块没有市场吸引力,盈亏难以平衡,出现流拍现象就不足为奇了。”

  “孙河土地流拍,算是一线城市土地市场遇冷的一个信号吧,北京在我们跟踪的35个大中城市中风险排名中段靠后,已经是一个需要慎重进入的城市,”易居房产研究院研究员吴晓君对时代周报记者表示。

    针对普遍出现的流标现象,中原地产首席分析师张大伟认为,“这些土地往往配建复杂,属于非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,因处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。”

  但如今,这股寒流吹到了被认为还算安全的一线城市。8月4日,北京土地市场又成交了4宗土地项目,其中有两宗位于海淀区的中关村翠湖科技园地块,被绿地集团分别以11.02亿元、11.3亿元的底价竞得,平均楼面价均为1.35万元/平方米左右。令人惊心的是,两宗翠湖科技园地块由于一直未收到网络报价,一度被业内猜测将继续孙河乡地块的流拍命运。另外两个位于北京市通州区运河核心区的地块,则由北京中联置地房地产开发有限公司、上海新光齐天投资管理合伙企业、北京远洋新光商业管理有限公司联合体分别以10.51亿元和6.47亿元的价格竞得。成交过程被业内普遍用“过于冷清”来形容。

    至于一些城市核心区域的优质地块出现流标,欧阳捷认为,由于优质地块实在稀缺,起拍底价往往较高,甚至高于周边新房价格,此外还往往要求配套学校、医院、社区用房、租赁住房和保障住房,相当于进一步变相推高地价。“流拍土地增多,恰恰是土地市场回归理性的信号”。在欧阳捷看来,“通过市场紧缩、洗牌,淘汰掉一批体质羸弱的中小房企,反而会为实力房企腾挪出更大的发展空间。”(记者 高伟 北京报道)

  吴晓君对记者表示:根据我们对全国典型城市土地成交的跟踪研究,今年以来,10 个典型城市年初累计土地成交建筑面积增幅持续处于负增长区间,7月同比下跌15.2%,降幅有继续加剧之势。受商品房市场持续低迷影响,土地市场愈加冷清,预计三季度10 个典型城市年初累计土地成交建筑面积仍将弱于去年同期。

    “土地市场流拍增多,并非市场下行信号”,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷指出,土地流拍现象增多的原因之一是地块偏远、配建多。“这是因为城市核心区域普遍无地可供,城市更新的拆迁安置成本太高,政府很难有动力和财力去做大面积改造”。

  孙河地块流拍

    7月份土地市场在供需两端双向回落。由于楼市调控政策持续,前7月各线城市土地市场普遍出现了流标或者底价成交的现象。即使成交的地块中,低溢价率成为常态。

  郭毅也认为:“如果下半年商品房成交量依然低迷,政策也没有放开的话,开发商拿地会更加谨慎。”

    30日,龙湖地产以16.4亿底价竞得宁波鄞州区一宗宅地,楼面价10800元/平方米。7月26日,浙江湖州南浔区出让一宗宅地,起始总价为4.5亿元,最终因无人报价流拍。23日,江苏苏州太仓出让两宗商住地,其中一宗流拍。

  而此前大热的朝阳孙河两宗优质居住类地块却意外流拍。孙河组团出让的土地,容积率都在1.1左右,适合做低密度高端住宅尤其是别墅产品,加上便利的交通和配套,曾让该地块备受开发商的追捧。

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  “龙湖双珑原著目前去化已经超过80%,是今年上半年北京别墅项目成交面积第一名,销售金额第二名,所以孙河土地流拍,对龙湖没有什么影响”,龙湖地产相关负责人告诉时代周报记者。龙湖地产发给时代周报记者的数据显示:龙湖地产有限公司首七月实现合同销售金额241.4亿元,合同销售面积222.9万平方米。事实上,最早进驻孙河区域的正是龙湖地产,2012年9月,龙湖地产以14.7亿元的价格首次拍下孙河地块,折合楼面单价只有20158元/平方米,仅低于此前成交的东城区香河园和万柳地块,溢价率仅为8.7%,成交价格未达到地块的最高限价。

    同日,中国指数研究院发布的最新统计数据显示,2018年7月份全国300城市土地市场供求两端环比略降,住宅用地成交均价下降幅度接近两成,溢价率较去年同期下降22个百分点。

  据出让公告显示,朝阳区孙河乡土地储备项目K地块,建筑面积8.99万平方米,用途为R2二类居住用地,起始总价为31.45亿元,粗略计算,该宗地块起始楼面价高达3.5万元/平方米,突破了北京宅地起始楼面价最高纪录。

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